Due sconti diversi
Sul prezzo di una casa ci sono due "sconti", e conviene tenerli separati.
Il ribasso dell'annuncio si vede: il proprietario abbassa il prezzo chiesto perché non arrivano visite o offerte. Lo misuriamo ogni giorno sugli annunci di Roma.
Lo sconto in trattativa non si vede: è la differenza tra l'ultimo prezzo chiesto e il prezzo firmato. Lo misura la Banca d'Italia chiedendo alle agenzie. Nel 2° trimestre 2026, nelle aree urbane del Centro, era in media del 6,7%.
I ribassi, zona per zona
Quota di annunci online negli ultimi 90 giorni che hanno abbassato il prezzo, e ribasso tipico (mediana) tra quelli che l'hanno fatto.
| Zona | Annunci con ribasso | Ribasso tipico | €/mq chiesti |
|---|---|---|---|
| Lido di Ostia | 31% | -7,1% | 2571 |
| Testaccio | 31% | -6,7% | 6190 |
| Casal Lumbroso | 27% | -6,8% | 2350 |
| Cassia | 27% | -7,4% | 3314 |
| Casetta Mattei | 26% | -6,7% | 3364 |
| Portuense | 26% | -7% | 3508 |
| Gregorio VII | 25% | -7,1% | 4903 |
| Acilia | 24% | -6,9% | 2411 |
| Centro Storico | 24% | -8,4% | 8586 |
| Garbatella | 24% | -6,1% | 4224 |
| Marconi | 24% | -5,6% | 3789 |
| Termini | 24% | -6,3% | 5920 |
| Axa | 23% | -6,7% | 2667 |
| Camilluccia | 23% | -6,5% | 4456 |
| Magliana | 23% | -6,3% | 2916 |
| Olgiata | 23% | -7,9% | 2375 |
| Anagnina | 22% | -6,7% | 2691 |
| Appio Latino | 22% | -7,2% | 4561 |
| Mezzocammino | 22% | -6,3% | 2727 |
| Monteverde | 22% | -6% | 4412 |
| Pigneto | 22% | -6,7% | 3876 |
| Re di Roma | 22% | -6% | 4960 |
| Trionfale | 22% | -6,7% | 3114 |
| Battistini | 21% | -6,6% | 3378 |
| Casalotti | 21% | -6,8% | 2679 |
| Cecchignola | 21% | -6,2% | 3588 |
| Labaro | 21% | -5,9% | 2337 |
| Balduina | 20% | -5,8% | 4901 |
| Borghesiana | 20% | -7,5% | 2000 |
| Corso Francia | 20% | -6,1% | 5301 |
| Eur | 20% | -6,2% | 4134 |
| Alessandrino | 19% | -6% | 2689 |
| Centocelle | 19% | -6,1% | 3092 |
| Cinecittà | 19% | -5,5% | 3353 |
| Lunghezza | 19% | -5,7% | 1871 |
| Porta di Roma | 19% | -5% | 3346 |
| Salario | 19% | -6,1% | 6250 |
| Appia Pignatelli | 18% | -6,3% | 4053 |
| Aurelio | 18% | -7,2% | 3751 |
| Parioli | 18% | -6,1% | 6850 |
| Talenti | 18% | -5,9% | 3854 |
| Piazza Bologna | 17% | -5,5% | 5851 |
| Castel di Leva | 17% | -6,5% | 3729 |
| Monti Tiburtini | 16% | -5,5% | 3506 |
| Prati | 16% | -6,3% | 6643 |
| Ponte di Nona | 15% | -6,1% | 2286 |
| Bufalotta | 14% | -5,7% | 2538 |
Elaborazione Diagnosi Casa su annunci di vendita di abitazioni pubblicati online a Roma, ultimi 90 giorni (dati al 2 novembre 2026). Valori mediani dei prezzi chiesti, non dei prezzi di vendita. Esclusi aste, nuda proprietà e interi edifici. Metodo
I ribassi sono meno frequenti a Bufalotta, Ponte di Nona e Monti Tiburtini. In tutta Roma il prezzo chiesto mediano è 3568 €/mq.
Quando lo sconto è più alto
Lo sconto medio vale per una casa normale. Diventa molto più alto quando la casa ha un problema che allontana chi compra con il mutuo:
- difformità o abusi: la banca del compratore può non finanziare la casa;
- eredità con documenti incompleti: successione, accettazione o volture mancanti;
- casa pignorata: serve l'accordo dei creditori, e i tempi sono stretti;
- lavori pesanti: chi compra deve trovare anche quei soldi.
In questi casi conviene confrontare la trattativa con un'agenzia e una proposta diretta. Qui spieghiamo come compriamo le case con questi problemi.
Come fissare il prezzo giusto
- Guarda il prezzo chiesto nella tua zona, per lo stesso stato della casa.
- Togli lo sconto medio di trattativa, circa il 7%.
- Correggi per piano, luce, affaccio, condominio e documenti.
Un prezzo realistico fin dall'inizio evita i ribassi successivi, che chi cerca vede.
Domande frequenti
Quanto si può trattare sul prezzo di una casa a Roma?
In media le compravendite chiudono intorno al 7% sotto il prezzo chiesto: 6,7% nelle aree urbane del Centro nel 2° trimestre 2026, secondo la Banca d'Italia. Sulle case con problemi lo sconto può essere molto più alto.Quanti annunci a Roma abbassano il prezzo?
Il 21% degli annunci online negli ultimi 90 giorni ha abbassato il prezzo, di solito del 6,4% (Osservatorio Roma, novembre 2026).Conviene partire alto e poi abbassare il prezzo?
Di solito no. Un prezzo troppo alto è tra i motivi principali per cui una casa resta invenduta, e ogni ribasso è visibile a chi cerca.Dati a scopo informativo. Ogni trattativa dipende dalla casa e dal momento.