Si può vendere casa senza agenzia?
Sì. Nessuna legge obbliga a passare da un'agenzia. L'unico professionista indispensabile è il notaio, per l'atto, e di solito lo sceglie e lo paga chi compra. Tutto il resto (documenti, prezzo, annuncio, visite, trattativa) lo può seguire chi vende.
Lo fanno in pochi. Negli annunci di Roma che raccogliamo ogni giorno, solo 4 su 100 sono di privati. Le zone con la quota più alta sono Castel di Leva, Acilia e Casal Lumbroso.
Vendere da soli si può, ma conviene sapere prima cosa serve, perché le vendite saltano quasi sempre negli stessi punti.
1. I documenti, prima dell'annuncio
È la parte che un'agenzia seria fa per prima, e che da privati si tende a rimandare. Servono:
- l'atto di provenienza: la compravendita, la successione o la donazione con cui la casa è arrivata a te;
- visura e planimetria catastale, che devono corrispondere alla casa com'è oggi;
- i titoli edilizi delle eventuali modifiche, ed eventuali condoni conclusi;
- l'APE, l'attestato di prestazione energetica: è obbligatorio, e la classe energetica va scritta già nell'annuncio;
- dal condominio: spese ordinarie, eventuali lavori già decisi e il regolamento;
- se c'è un mutuo, il conteggio della banca per chiuderlo (vedi Vendere casa con il mutuo).
Se planimetria e casa non coincidono, conviene saperlo ora e non dal notaio di chi compra: qui trovi cosa controllare.
2. Il prezzo: parti dai numeri della tua zona
Il prezzo di partenza decide più di ogni altra cosa quanto resterai online. A Roma il prezzo chiesto mediano è 3568 €/mq; tolto lo sconto medio di trattativa, la vendita stimata è intorno a 3330 €/mq. Ma tra una zona e l'altra si va da 1871 €/mq a 8586 €/mq: guarda i prezzi della tua zona o la mappa dei prezzi.
Partire alti per “lasciare margine” di solito costa tempo. Il 21% degli annunci di Roma ha già abbassato il prezzo, con un ribasso tipico del 6,4%, e chi parte sopra la zona resta online più a lungo: lo mostriamo in Prezzo di partenza troppo alto.
3. Annuncio e visite
- Dove pubblicare: quasi tutti i portali immobiliari accettano annunci di privati. Foto con luce naturale, planimetria, metri quadri veri, classe energetica e spese di condominio fanno la differenza.
- Le agenzie ti chiameranno: appena l'annuncio è online arrivano molte telefonate di agenzie che cercano l'incarico. Se non ti interessa, scrivilo nell'annuncio.
- Le visite: chiedi nome e cognome prima di fissarle, e chiedi a chi visita se ha già parlato con una banca. Chi ha bisogno del mutuo e non ha una prima risposta della banca può impiegare mesi, o non ottenerlo.
4. Proposta, compromesso e caparra
- La proposta d'acquisto va fatta per scritto: prezzo, caparra, data del rogito e se l'acquisto dipende dal mutuo.
- Il compromesso (contratto preliminare) va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni, 30 se lo fa il notaio. Farlo dal notaio costa di più, ma lo si può trascrivere e protegge entrambi.
- La caparra confirmatoria: se chi compra si ritira, la tieni; se ti ritiri tu, la restituisci doppia (art. 1385 del Codice civile).
- La condizione del mutuo: se la proposta dice che l'acquisto dipende dal mutuo e la banca dice no, la caparra torna indietro e la vendita salta. Tra le agenzie che chiudono incarichi senza vendere, il 19,5% indica come motivo il mutuo negato al compratore (Banca d'Italia, 2° trimestre 2026, aree urbane del Centro).
5. Il rogito
Il notaio lo sceglie chi compra, perché le spese dell'atto sono sue (art. 1475 del Codice civile). Chi vende porta i documenti e, nell'atto, dichiara che la planimetria corrisponde allo stato della casa: se non è vero, è un problema tuo. Il pagamento avviene all'atto, con bonifico o assegni circolari; se c'è un mutuo, una parte va direttamente alla tua banca per chiuderlo.
Quanto si risparmia davvero
La provvigione per chi vende, a Roma, è di solito del 2-3% più IVA:
- casa da 200.000 €: tra 4.880 e 7.320 €;
- casa da 300.000 €: tra 7.320 e 10.980 €;
- casa da 400.000 €: tra 9.760 e 14.640 €.
Non risparmi invece l'APE, i documenti e le eventuali pratiche per sistemare la casa: li paghi comunque. In cambio dell'agenzia metti tempo (annuncio, telefonate, visite, trattativa) e ti prendi i rischi che di solito controlla lei: documenti incompleti e acquirenti che non ottengono il mutuo.
Quando vendere da soli è difficile
Vendere da privati funziona bene per una casa in ordine, con documenti a posto, in una zona richiesta. Diventa difficile quando la banca di chi compra può dire no:
- difformità tra casa e documenti, o lavori mai dichiarati;
- successione non completa, o più eredi non d'accordo;
- casa da ristrutturare, che il mutuo di una famiglia non copre;
- rate arretrate o pignoramento in corso.
In questi casi conviene cercare chi compra senza mutuo. Noi compriamo direttamente, senza provvigione: ecco come funziona e cosa facciamo per una casa ereditata, con difformità o da ristrutturare.
Elaborazione Diagnosi Casa su annunci di vendita di abitazioni pubblicati online a Roma, ultimi 90 giorni (dati al 2 novembre 2026). Valori mediani dei prezzi chiesti, non dei prezzi di vendita. Esclusi aste, nuda proprietà e interi edifici. Metodo
Domande frequenti
Si può vendere casa senza agenzia?
Sì. Nessuna legge obbliga a passare da un'agenzia: serve solo il notaio per l'atto, che di solito sceglie e paga chi compra. Documenti, annuncio, visite e trattativa li può seguire chi vende.Quanto si risparmia vendendo casa senza agenzia?
La provvigione per chi vende a Roma è di solito del 2-3% più IVA: su una casa da 300.000 € sono tra 7.320 e 10.980 €. Non c'è una percentuale fissata dalla legge.Chi sceglie il notaio se vendo casa da privato?
Di solito chi compra, perché le spese dell'atto sono a suo carico (art. 1475 del Codice civile). Chi vende porta i documenti e firma.Serve l'APE per vendere casa da privato?
Sì: l'attestato di prestazione energetica è obbligatorio per vendere, e la classe energetica va indicata già nell'annuncio.Guida a scopo informativo. Per il compromesso e i documenti del tuo caso è sempre utile il parere di un notaio o di un tecnico.