Hai ancora vent'anni di mutuo e vuoi vendere: si può, ed è la situazione più normale del mercato. Chi compra non “eredita” il tuo debito: il mutuo si chiude all'atto con i soldi della vendita, e la casa passa libera da ipoteca. Servono però alcuni passaggi, nell'ordine giusto.
Come funziona, passo per passo
- Chiedi alla banca il conteggio di estinzione: è il debito residuo a una certa data, con gli interessi maturati fino a quel giorno. Ti serve per sapere quanto ti resta in mano.
- Controlla che il prezzo copra il debito. Se il prezzo realistico della tua zona è più alto del debito residuo, la vendita è semplice. Se è più basso, leggi più sotto.
- Al rogito, il notaio di chi compra fa pagare una parte del prezzo direttamente alla tua banca (con bonifico o assegno circolare), quanto basta per chiudere il mutuo. Il resto va a te.
- La banca chiude il mutuo e rilascia la quietanza. Entro 30 giorni comunica la cancellazione dell'ipoteca alla Conservatoria, senza costi per te.
Perché il mutuo si chiude proprio all'atto? Perché quasi sempre anche chi compra ha un mutuo, e la sua banca vuole un'ipoteca di primo grado: la tua deve sparire nello stesso momento.
Le alternative
- Accollo: chi compra subentra nel tuo mutuo, se la banca è d'accordo. Ha senso solo se il tuo mutuo ha un tasso migliore di quelli di oggi; altrimenti chi compra preferisce un mutuo suo.
- Chiudere prima con risparmi tuoi: se hai la liquidità, puoi estinguere il mutuo prima di vendere. Non cambia molto, ma l'atto diventa più semplice.
- Spostare il mutuo sulla casa nuova: alcune banche permettono di trasferire mutuo e ipoteca su un'altra casa. Va chiesto alla tua banca, non è un diritto.
Penali e costi
- Penale di estinzione: per i mutui firmati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007, per comprare o ristrutturare un'abitazione, è vietata. Per quelli più vecchi una penale può esserci, ridotta da un accordo tra banche e consumatori del 2007: chiedi il conteggio.
- Cancellazione dell'ipoteca: gratuita e automatica se il mutuo è con una banca. Non serve il notaio.
- Interessi: paghi quelli maturati fino al giorno dell'estinzione, non quelli futuri.
- Assicurazioni legate al mutuo: se le avevi pagate in anticipo per tutta la durata, chiedi la restituzione della parte non goduta.
Se il debito è più alto del prezzo
Succede con mutui recenti al 100% o con case che valgono meno di quando sono state comprate. Per cancellare l'ipoteca la banca deve essere pagata, quindi o copri la differenza con risparmi tuoi, o serve un accordo con la banca. Di solito lo segue un avvocato, ed è più facile se arrivi con un acquirente e un prezzo già scritto.
Se sei già indietro con le rate, i tempi contano: dopo un certo numero di rate non pagate la banca può chiedere tutto il debito e avviare il pignoramento. Qui trovi cosa fare con le rate arretrate e come possiamo comprare la casa prima dell'asta.
Se l'avevi comprata con l'agevolazione prima casa
Due controlli, se l'hai comprata da meno di 5 anni:
- Agevolazione prima casa: vendendo entro 5 anni dall'acquisto la perdi, a meno che entro 1 anno non compri un'altra casa da usare come abitazione principale. Altrimenti paghi la differenza di imposte, più sanzione e interessi.
- Plusvalenza: se vendi entro 5 anni a un prezzo più alto di quello d'acquisto, la differenza è tassata, salvo che la casa sia stata l'abitazione principale tua o della tua famiglia per la maggior parte del tempo.
In ogni caso, se entro un anno dalla vendita compri un'altra prima casa, hai un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata con l'agevolazione sulla casa che vendi, fino all'importo dovuto sulla nuova. Fai il conto con il notaio prima di firmare il compromesso.
Domande frequenti
Posso vendere casa se ho ancora il mutuo da pagare?
Sì. Di solito il mutuo si chiude il giorno del rogito: una parte del prezzo va direttamente alla tua banca, il resto a te.C'è una penale se chiudo il mutuo per vendere casa?
Per i mutui firmati dal 2 febbraio 2007 da persone fisiche per comprare o ristrutturare un'abitazione, no: la penale è vietata (Testo unico bancario, art. 120-ter). Per i mutui più vecchi chiedi il conteggio alla banca.Chi paga la cancellazione dell'ipoteca?
Nessuno, se il mutuo è con una banca: dopo l'estinzione la banca comunica alla Conservatoria la cancellazione, gratis e senza notaio (Testo unico bancario, art. 40-bis).Chi compra può prendersi il mio mutuo?
Sì, con l'accollo, se la banca è d'accordo. Conviene a chi compra solo se il tuo mutuo ha condizioni migliori di quelle che troverebbe oggi.Da dove iniziare
Chiedi oggi il conteggio di estinzione alla tua banca e confrontalo con i prezzi della tua zona. Se la casa ha anche documenti da sistemare o lavori da fare, e temi che chi compra non ottenga il mutuo, possiamo comprarla noi: al rogito chiudiamo il tuo mutuo con il prezzo. Ecco come funziona.
Guida a scopo informativo, aggiornata a novembre 2026. Condizioni del mutuo, penali e costi dipendono dal tuo contratto: verifica sempre con la tua banca e con il notaio.