Il grafico
Ogni curva segue un gruppo di annunci dal giorno in cui compaiono. Più la curva resta alta, più case di quel gruppo sono ancora in vendita. I gruppi dipendono dal prezzo di partenza al metro quadro, rispetto alla mediana della stessa zona e dello stesso stato della casa.
- Oltre il 10% sotto la zona
- In linea con la zona (±10%)
- Dal 10% al 25% sopra
- Oltre il 25% sopra
| Prezzo di partenza | 30 gg | 60 gg | 90 gg | 120 gg | 180 gg | Ribassati |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oltre il 10% sotto la zona19.033 annunci | 51% | 37% | 28% | 21% | 14% | 9% |
| In linea con la zona (±10%)19.512 annunci | 60% | 45% | 36% | 29% | 19% | 13% |
| Dal 10% al 25% sopra10.349 annunci | 63% | 48% | 39% | 32% | 22% | 16% |
| Oltre il 25% sopra11.694 annunci | 67% | 54% | 44% | 37% | 26% | 19% |
Le curve non si incrociano mai: a ogni giorno, più il prezzo di partenza è alto, più case sono ancora online. La distanza si apre già nelle prime due settimane, quando un annuncio è nuovo e lo guardano più persone. Poi resta, per mesi.
Quando arriva il ribasso, e di quanto
Abbiamo seguito giorno per giorno il prezzo di 8192 annunci che l'hanno abbassato almeno una volta. Il primo ribasso arriva in mediana dopo 42 giorni: metà dei venditori lo fa tra il 21° e il 73° giorno.
- Entro 15 giorni17%
- Da 16 a 30 giorni19%
- Da 31 a 60 giorni30%
- Da 61 a 90 giorni17%
- Oltre 90 giorni16%
Il 77% abbassa il prezzo una volta sola, il 18% due volte, il 5% tre o più. In tutto, il prezzo scende in mediana del 6,3%: quasi lo stesso sconto che, secondo la Banca d'Italia, si ottiene comunque in trattativa. Chi parte alto, insomma, spesso finisce per scendere comunque: solo che lo fa dopo un mese e mezzo online, quando l'annuncio non è più nuovo.
Come leggere i numeri
- “Ancora online” vuol dire che l'annuncio è ancora pubblicato. Quando sparisce, di solito la casa è stata venduta, ma a volte l'annuncio viene ritirato o ripubblicato.
- Le curve tengono conto anche degli annunci ancora attivi (metodo di Kaplan-Meier): un annuncio comparso a ottobre conta per i giorni in cui l'abbiamo visto, non viene scartato.
- “Sopra la zona” si misura sul prezzo di partenza al metro quadro, confrontato con le case della stessa zona e nello stesso stato (da ristrutturare, abitabile, ristrutturata, nuova).
Perché partire alto costa
Chi cerca casa filtra gli annunci per prezzo. Una casa sopra il prezzo giusto finisce in mezzo a case migliori allo stesso prezzo, e perde il confronto. Le prime settimane sono quelle in cui un annuncio è più visto: se il prezzo è sbagliato, si sprecano.
Poi arriva il ribasso, che si vede: i portali mostrano il prezzo di prima, e chi compra capisce che c'è margine. Secondo la Banca d'Italia, quando un incarico d'agenzia finisce senza vendita, nel 44% dei casi è perché il prezzo era troppo alto e non sono arrivate offerte. Lo spieghiamo in Quanto si tratta sul prezzo di una casa a Roma.
Come scegliere il prezzo di partenza
- Guarda il prezzo chiesto nella tua zona, per case nello stesso stato della tua: lo trovi nella pagina della tua zona.
- Togli lo sconto di trattativa. A Roma e nelle città del Centro si vende in media il 6,7% sotto il prezzo chiesto (Banca d'Italia).
- Correggi per quello che la casa ha in più o in meno. Piano, ascensore, terrazzo e metri quadri pesano parecchio: i numeri sono in Cosa fa il prezzo di una casa a Roma.
- Fissa una data per rivedere il prezzo, per esempio dopo 30 giorni senza visite serie. Meglio un ritocco presto che un ribasso tardi.
Se la casa è da ristrutturare, il calcolatore ti dà un ordine di grandezza per la tua zona.
I limiti di questi dati
Sono prezzi chiesti negli annunci, non prezzi di vendita. Gli annunci molto sotto la zona possono essere case con difetti che i numeri non vedono (piano, luce, rumore). E un annuncio che sparisce non è sempre una casa venduta. Per questo guardiamo le differenze tra i gruppi, che sono ampie e stabili, più che i singoli valori.
Domande frequenti
Conviene mettere in vendita casa a un prezzo alto per poi trattare?
Di solito no. A Roma, dopo 90 giorni, è ancora online il 44% degli annunci partiti oltre il 25% sopra il prezzo della zona, contro il 36% di quelli in linea. E chi parte alto ribassa più spesso: 19% contro 13%.Quanto resta online in media una casa in vendita a Roma?
Dipende dal prezzo. Degli annunci con un prezzo in linea con la zona, dopo 90 giorni è ancora online il 36%, dopo 180 giorni il 19%. Restare online non vuol dire restare invenduti: un annuncio può anche essere ritirato o ripubblicato.Come scelgo il prezzo di partenza giusto?
Parti dal prezzo chiesto nella tua zona per case nello stesso stato, togli lo sconto medio di trattativa (circa il 7%) e correggi per quello che la tua casa ha in più o in meno: piano, ascensore, terrazzo, metri quadri.Dati a scopo informativo, aggiornati ogni mese. Ogni casa e ogni trattativa fanno storia a sé.