Rate del mutuo arretrate: cosa fare subito

Cosa succede dopo una rata non pagata

Se salti una rata, la banca ti manda un sollecito e aggiunge gli interessi di mora previsti dal contratto. Dopo qualche rata può segnalarti nelle banche dati del credito: chiedere un altro prestito diventa difficile.

Fin qui la casa non è in pericolo. Il rischio vero comincia quando la banca chiude il contratto.

Quando la banca può chiederti tutto

Quasi tutti i mutui per la casa sono mutui fondiari. Per questi la legge permette alla banca di chiudere il mutuo dopo 7 rate pagate in ritardo, anche non consecutive (art. 40 del Testo unico bancario). Conta come ritardo un pagamento fatto tra il 30° e il 180° giorno dopo la scadenza.

Quando la banca chiude il mutuo, non ti chiede più solo le rate arretrate. Ti chiede tutto il debito residuo, subito. È il momento in cui la situazione cambia davvero.

Dalla lettera della banca all'asta

1. La lettera di risoluzione. La banca ti comunica che il mutuo è chiuso e ti chiede l'intero debito.
2. Il precetto. È l'ultimo avviso prima del pignoramento: ti dà almeno 10 giorni per pagare.
3. Il pignoramento. L'ufficiale giudiziario ti notifica l'atto, che poi viene trascritto. La casa resta tua e puoi abitarci, ma non puoi più venderla liberamente.
4. L'asta. Dopo la perizia, il giudice ordina la vendita. A Roma tra il pignoramento e la perizia passano in mediana 17 mesi: lo spieghiamo in Quanto dura un pignoramento a Roma.

Ogni passaggio aggiunge spese legali e interessi al tuo debito.

Le strade, dalla più leggera alla più drastica

1. Sospendere le rate con il Fondo prima casa

Il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (detto “Fondo Gasparrini”, gestito da Consap) sospende le rate fino a 18 mesi, in non più di due volte. Durante la sospensione il Fondo paga metà degli interessi. Non ci sono costi né nuove garanzie da dare.

I requisiti principali:

• mutuo per la casa in cui abiti, fino a 250.000 €, in pagamento da almeno un anno;
• ISEE fino a 30.000 €;
• casa non di lusso, non di categoria A/1, A/8 o A/9;
• un evento negli ultimi 3 anni: perdita del lavoro, fine di un contratto di collaborazione, sospensione o riduzione dell'orario per almeno 30 giorni lavorativi di fila, morte, handicap grave o invalidità almeno all'80%.

Non puoi accedere se il ritardo supera 90 giorni consecutivi, se la banca ti ha già mandato il precetto o se c'è già un pignoramento. Per questo il Fondo va chiesto subito. La domanda si presenta alla tua banca, e Consap risponde entro 15 giorni. Il Fondo funziona nei limiti dei soldi disponibili: verifica sul sito di Consap.

2. Rinegoziare con la banca

Puoi chiedere di allungare la durata, cambiare il tasso o pagare per qualche mese solo gli interessi. La banca non è obbligata. Spesso però preferisce un accordo a un mutuo in sofferenza.

Chiedilo per iscritto, con i numeri della tua situazione: entrate, spese, cosa è cambiato. Una proposta concreta viene presa più sul serio di una richiesta generica.

3. Portare il mutuo in un'altra banca

Con la surroga sposti il mutuo in un'altra banca che ti offre condizioni migliori, senza costi né penali (art. 120-quater del Testo unico bancario). Funziona se sei ancora in regola o quasi. Con rate già arretrate è difficile che una nuova banca accetti.

4. Vendere la casa sul mercato

Se la rata non è più sostenibile, vendere prima del pignoramento è spesso la scelta che ti lascia di più. Il prezzo è quello di mercato, il mutuo si chiude al rogito e i tempi li decidi tu. Se la casa vale più del debito, la differenza resta a te.

Il limite è il tempo. Nelle città del Centro servono in media 4,1 mesi per trovare chi compra (Banca d'Italia), e poi serve altro tempo per arrivare al rogito. Se intanto la banca chiude il mutuo, il margine si stringe.

5. Vendere a chi compra subito

Se il tempo stringe, puoi vendere a chi compra senza mutuo. Il prezzo è più basso di quello di mercato, ma i tempi sono certi e corti. Anche con la casa già pignorata si può fare, con l'accordo dei creditori: lo spieghiamo in Vendere una casa pignorata.

6. Le procedure di sovraindebitamento

Se i debiti sono troppi per le tue entrate, un Organismo di composizione della crisi (OCC) ti aiuta a proporre al giudice un piano per pagare quello che puoi. Si chiama ristrutturazione dei debiti del consumatore.

Il piano può prevedere di continuare a pagare il mutuo della casa in cui vivi, alle scadenze del contratto. Serve che tu sia in regola con le rate quando presenti la domanda, oppure che il giudice ti autorizzi a pagare gli arretrati. Su tua richiesta, il giudice può anche fermare i pignoramenti mentre decide.

Un esempio: quanto costa aspettare

Mutuo residuo 150.000 €. La casa vale sul mercato 230.000 €.

Vendi presto. Al rogito chiudi il mutuo, con arretrati e interessi. Ti restano circa 75.000 €, meno i costi della vendita.

Aspetti l'asta. Il prezzo base parte dalla stima del perito, spesso più prudente del mercato. A Roma, quando un'asta va deserta, il prezzo base scende di solito del 20% (nostri dati sulle aste del Tribunale di Roma, 2026). Intanto al debito si aggiungono interessi di mora e spese della procedura. Dopo due o tre aste deserte puoi perdere la casa e restare con un debito: lo mostriamo con i numeri in Il debito dopo l'asta.

Cosa non fare

• Non ignorare le lettere della banca. Aprile, conservale e annota le date.
• Non aspettare la settima rata. Il Fondo prima casa si chiude dopo 90 giorni di ritardo.
• Non firmare nulla che non capisci. Fatti spiegare ogni proposta, anche quelle di chi vuole comprare.
• Non pagare chi promette di “cancellare il debito”. Le strade serie sono quelle di questa pagina, e le procedure di sovraindebitamento passano da un OCC e da un giudice.

Domande frequenti

Dopo quante rate non pagate la banca può pignorare la casa?

Non c'è un numero fisso per il pignoramento. Per i mutui fondiari (quasi tutti i mutui casa) la banca può chiudere il mutuo dopo 7 rate pagate in ritardo, anche non consecutive. Poi deve notificarti il precetto, e solo dopo può pignorare.

Posso vendere casa se ho rate del mutuo arretrate?

Sì. Al rogito una parte del prezzo chiude il mutuo, arretrati e interessi compresi, e l'ipoteca viene cancellata. Se la casa vale più del debito, la differenza resta a te.

Posso sospendere le rate con il Fondo prima casa se sono già in ritardo?

Sì, ma solo se il ritardo non supera 90 giorni consecutivi e la banca non ha già chiuso il mutuo o mandato il precetto. Per questo conviene chiedere subito, alla prima difficoltà.

La banca è obbligata ad accettare una rinegoziazione?

No. Ma spesso preferisce un accordo a un mutuo in sofferenza. Chiedilo per iscritto e presto, con i numeri della tua situazione.

Fonti. Testo unico bancario: art. 40 (risoluzione del mutuo fondiario), art. 120-quater (surroga). Consap: Fondo di sospensione dei mutui prima casa. Codice della crisi: art. 67 (ristrutturazione dei debiti del consumatore).

Informazioni generali aggiornate a novembre 2026, non consulenza legale. Per il tuo caso, rivolgiti a un avvocato.