La vendita diretta della casa pignorata

Cos'è la vendita diretta

Dal 2023 c'è una strada in più per chi ha la casa pignorata: la vendita diretta (artt. 568-bis e 569-bis del codice di procedura civile). Sei tu, che hai la casa pignorata, a portare al giudice un acquirente. Se nessun creditore si oppone, la casa viene venduta a lui, senza asta.

È diversa dalla vendita con l'accordo dei creditori, che spieghiamo in Vendere una casa pignorata. Lì servono le rinunce dei creditori. Qui decide il giudice, dentro la procedura.

A chi si applica

Solo alle procedure iniziate dopo il 28 febbraio 2023, cioè con il pignoramento notificato da quella data in poi. Per le procedure più vecchie la vendita diretta non c'è: restano l'accordo con i creditori e la conversione del pignoramento.

Se non sai quando è iniziata la tua, guarda la data sull'atto di pignoramento o chiedila al custode.

Le condizioni

• La chiedi solo tu. La domanda la presenta il debitore, di solito tramite il suo avvocato.
• C'è una scadenza. Non oltre 10 giorni prima della prima udienza davanti al giudice (art. 569), quella in cui si decide come vendere. Dopo, questa strada si chiude.
• Il prezzo non può essere più basso della stima. L'offerta deve essere almeno pari al valore indicato dal perito del tribunale.
• Serve un'offerta vera. Con la domanda si deposita l'offerta d'acquisto, con una cauzione di almeno un decimo del prezzo. Senza, la domanda non è ammessa.
• L'offerta non si ritira. Resta valida per 120 giorni.
• Una sola volta. Se la domanda non va a buon fine, non si può ripresentare.

Come funziona, passo per passo

1. La domanda. Depositi la domanda con l'offerta e la cauzione. A Roma il tribunale ha un modulo apposito, e la cauzione si versa con bonifico.
2. L'avviso ai creditori. La domanda va notificata ai creditori almeno 5 giorni prima dell'udienza.
3. Il controllo del prezzo. Se il giudice fissa un prezzo più alto dell'offerta, l'acquirente ha 10 giorni per adeguarla. Se non lo fa, si va alla vendita normale.
4. Se nessuno si oppone. Se nessun creditore si oppone entro l'udienza, la casa viene aggiudicata all'acquirente che hai trovato.
5. Se un creditore si oppone. Il giudice fa pubblicare la vendita. Per 90 giorni chiunque può offrire almeno lo stesso prezzo, con la stessa cauzione. Poi, entro 15 giorni, c'è una gara tra gli offerenti.
6. Il pagamento. Chi si aggiudica la casa paga entro 90 giorni. Se non paga, perde la cauzione e la casa torna alla vendita normale.

Il punto delicato: i tempi

La stima del perito viene depositata almeno 30 giorni prima dell'udienza. La domanda di vendita diretta va presentata almeno 10 giorni prima. Tra la stima e la scadenza restano quindi circa 20 giorni.

In 20 giorni non si trova un acquirente da zero. Va cercato prima, mentre il perito lavora. A Roma tra il pignoramento e la perizia passano in mediana 17 mesi: è il tempo per preparare tutto. Lo spieghiamo in Quanto dura un pignoramento a Roma.

C'è anche un limite pratico. L'acquirente deve pagare in 90 giorni: chi compra con il mutuo fatica a starci. Di solito servono un acquirente che ha già i soldi, o un mutuo già approvato.

Un esempio

Il perito stima la casa 200.000 €. Con la vendita diretta la offri a un acquirente a 200.000 €. Se nessuno si oppone, il prezzo intero va a pagare debiti e spese.

All'asta, invece, il prezzo base parte da 200.000 €. A Roma, quando un'asta va deserta, scende di solito del 20% (nostri dati sulle aste del Tribunale di Roma, 2026): 160.000 € al secondo tentativo, 128.000 € al terzo. E a ogni tentativo si può offrire fino a un quarto sotto il prezzo base. Più alto il prezzo, più debito si chiude: i numeri sono in Il debito dopo l'asta.

Se la vendita diretta non va

Se l'acquirente non adegua l'offerta, non paga, o la domanda è respinta, la procedura continua con la vendita normale. Restano possibili, finché la casa non è aggiudicata, l'accordo con i creditori e la sospensione concordata (fino a 24 mesi, se tutti i creditori con titolo sono d'accordo).

Domande frequenti

Cos'è la vendita diretta della casa pignorata?

È la possibilità, per chi ha la casa pignorata, di chiedere al giudice di venderla a un acquirente trovato da lui, senza asta. Il prezzo deve essere almeno pari alla stima del perito. Vale per le procedure iniziate dopo il 28 febbraio 2023 (art. 568-bis del codice di procedura civile).

Entro quando si chiede la vendita diretta?

Non oltre 10 giorni prima della prima udienza davanti al giudice, quella in cui si decide come vendere. La stima del perito arriva almeno 30 giorni prima dell'udienza: il tempo utile è stretto, quindi l'acquirente va cercato prima.

Cosa succede se un creditore si oppone?

La casa non va subito all'acquirente. Il giudice fa pubblicare la vendita e per 90 giorni raccoglie altre offerte, almeno pari a quella presentata. Poi c'è una gara tra gli offerenti.

Quanto tempo ha l'acquirente per pagare?

90 giorni dall'aggiudicazione. Se non paga, perde la cauzione e la casa torna alla vendita normale, all'asta.

Fonti. Codice di procedura civile: art. 568-bis e art. 569-bis (vendita diretta), art. 569 (udienza e stima).

Informazioni generali aggiornate a novembre 2026, non consulenza legale. Per il tuo caso, rivolgiti a un avvocato.