Il debito dopo l'asta

L'asta non cancella il debito

Molti pensano che, persa la casa, il debito sia chiuso. Non è così. Chi ha un debito ne risponde con tutti i suoi beni, presenti e futuri (art. 2740 del codice civile). Il ricavato dell'asta va ai creditori, ma se non basta, la differenza resta a tuo carico.

Come si divide il ricavato

1. Prima si pagano le spese della procedura: perito, custode, professionista delegato alla vendita, pubblicità, avvocato del creditore. Vengono prima di ogni altro credito, anche di quello della banca.
2. Poi i creditori con ipoteca, nell'ordine in cui l'hanno iscritta.
3. Poi gli altri creditori, in proporzione a quanto devono avere.
4. Se avanza qualcosa, va a te.

Un esempio con i numeri di Roma

Debito con la banca e spese della procedura: 165.000 € in tutto. Il perito stima la casa 200.000 €.

*Al lordo dei costi di una vendita normale.

Come leggere la tabella:

• i prezzi d'asta scendono del 20% a ogni tentativo deserto, come succede di solito al Tribunale di Roma (nostri dati 2026). La legge permette fino al 25%, e fino alla metà dopo il quarto tentativo deserto;
• a ogni asta si può offrire fino a un quarto sotto il prezzo base. Dopo tre tentativi deserti, la casa può andare via a 76.800 €, e il debito che resta sale a 88.200 €;
• intanto gli interessi continuano a correre, e ogni tentativo aggiunge spese. Il debito vero che resta è di solito più alto.

Cosa possono fare i creditori dopo

Con il debito residuo il creditore può agire sui tuoi altri beni: un altro immobile, il conto corrente, una parte dello stipendio o della pensione. I limiti principali:

• stipendio: si può pignorare fino a un quinto (art. 545 del codice di procedura civile);
• pensione: resta intoccabile il doppio dell'assegno sociale, con un minimo di 1.000 € al mese. Si pignora solo la parte sopra;
• conto corrente: le somme di stipendio o pensione già accreditate prima del pignoramento si possono prendere solo per la parte che supera il triplo dell'assegno sociale;
• debiti con l'Agenzia delle Entrate-Riscossione: sullo stipendio la quota è più bassa. Un decimo fino a 2.500 €, un settimo da 2.500 a 5.000 €, un quinto oltre.

Spesso il credito residuo viene venduto a una società di recupero, che ti ricontatterà anche anni dopo.

Le strade che restano

Un accordo sul residuo

Le società che comprano i crediti li pagano spesso una frazione del loro valore. Per questo accettano volentieri un pagamento ridotto, subito o a rate. Fatti mettere l'accordo per iscritto, con la rinuncia a ogni altra pretesa.

Le procedure di sovraindebitamento

Se i debiti sono troppi per le tue entrate, puoi rivolgerti a un Organismo di composizione della crisi (OCC). Le strade, decise dal giudice, sono tre:

• ristrutturazione dei debiti del consumatore: un piano per pagare quello che puoi. Il giudice lo approva senza bisogno del voto dei creditori;
• liquidazione controllata: un liquidatore vende quello che hai, tranne quello che serve per vivere. Dopo 3 anni dall'apertura, il giudice può cancellare i debiti che restano;
• esdebitazione del debitore incapiente: se non hai nulla da offrire e ne sei meritevole, i debiti vengono cancellati. Si può fare una sola volta nella vita. Se entro 3 anni arrivano entrate che permettono di pagare i creditori, i debiti tornano esigibili.

Non sono automatiche: il giudice valuta anche come si è arrivati ai debiti. Diffida di chi promette di “cancellare tutto” in cambio di un compenso.

Controlla il contratto di mutuo

Alcuni mutui firmati dopo il 2016 contengono una clausola particolare (art. 120-quinquiesdecies del Testo unico bancario). Se c'è, consegnare la casa alla banca chiude tutto il debito, anche se la casa vale meno. È rara, ma vale la pena controllare.

La lezione dei numeri

Ogni tentativo d'asta che va deserto abbassa il prezzo e alza il debito che resta. Vendere prima dell'asta, quando la casa vale ancora il suo prezzo, è quasi sempre la strada che lascia meno debito. Come si fa con la casa già pignorata lo spieghiamo in Vendere una casa pignorata.

Domande frequenti

Se la casa va all'asta, il debito si cancella?

No. Il ricavato dell'asta paga prima le spese della procedura e poi i creditori. Se non basta, la differenza resta a tuo carico, e i creditori possono rivalersi sugli altri tuoi beni e su una parte dello stipendio o della pensione.

Quanto possono pignorare dello stipendio per il debito residuo?

Di regola fino a un quinto dello stipendio. Per i debiti con l'Agenzia delle Entrate-Riscossione la quota è più bassa sugli stipendi fino a 5.000 €: un decimo fino a 2.500 €, un settimo da 2.500 a 5.000 €. Della pensione resta sempre intoccabile il doppio dell'assegno sociale, con un minimo di 1.000 € al mese.

Quanto scende il prezzo a ogni asta deserta a Roma?

La legge permette di ridurre il prezzo base fino a un quarto a ogni tentativo, e fino alla metà dopo il quarto tentativo deserto. Nei nostri dati sulle aste del Tribunale di Roma del 2026, il ribasso è stato del 20% in 149 casi su 157.

Si può cancellare il debito che resta dopo l'asta?

A volte sì, con le procedure di sovraindebitamento seguite da un Organismo di composizione della crisi (OCC) e decise dal giudice. Oppure si può trattare con il creditore un pagamento ridotto. Non esistono scorciatoie a pagamento che lo cancellano.

Fonti. Codice di procedura civile: art. 545 (limiti su stipendio e pensione), art. 591 (ribassi). Codice civile: art. 2777 (spese della procedura). Codice della crisi: art. 283 (debitore incapiente).

Informazioni generali aggiornate a novembre 2026, non consulenza legale. Per il tuo caso, rivolgiti a un avvocato.