Quanto dura un pignoramento a Roma

Se la tua casa è stata pignorata, la prima domanda è: quanto tempo ho? La risposta breve è di solito più di quanto pensi. Ma alcune scadenze arrivano prima, e conviene conoscerle.

I nostri dati

Dal pignoramento alla perizia. Abbiamo letto le perizie di circa 1.000 procedure dei tribunali di Roma, Velletri, Tivoli e Civitavecchia. Su circa 500 si leggono sia la data del pignoramento sia quella della perizia. Tra le due passano in mediana 17 mesi. In metà dei casi, tra 11 e 26 mesi.

Tra un'asta e l'altra. Abbiamo seguito le aste di abitazioni del Tribunale di Roma da marzo a ottobre 2026. Quando un'asta va deserta, il tentativo successivo arriva in mediana dopo 89 giorni. Il prezzo base scende del 20% in 149 casi su 157.

Le fasi, una per una

1. Il precetto

È l'ultimo avviso. Il creditore ti chiede di pagare entro almeno 10 giorni. Se non paghi, può pignorare. Se non lo fa entro 90 giorni dalla notifica, il precetto perde effetto e deve rifarlo.

2. Il pignoramento

L'ufficiale giudiziario ti notifica l'atto, che poi viene trascritto nei registri immobiliari. Da quel momento la casa è bloccata, ma resta tua e puoi continuare ad abitarci. All'inizio sei tu il custode della casa, senza compenso.

3. L'istanza di vendita e i documenti

Entro 45 giorni il creditore deve chiedere al tribunale di vendere la casa e depositare i documenti dei registri immobiliari, o un certificato del notaio. Il termine per i documenti si può allungare una sola volta, di altri 45 giorni. Se il creditore non lo fa, il pignoramento perde effetto.

4. Il perito e il custode

Entro 15 giorni dai documenti, il giudice nomina il perito che stimerà la casa e un custode, di solito un professionista. Fissa anche l'udienza, entro 90 giorni. Il custode ti contatta e organizza le visite. A Roma visita la casa almeno una volta ogni tre mesi.

Il perito deposita la stima almeno 30 giorni prima dell'udienza. Nei fatti, come mostrano i nostri dati, questa fase è la più lunga.

5. L'udienza davanti al giudice

È il passaggio chiave (art. 569 del codice di procedura civile). Il giudice ordina la vendita e la affida a un professionista: un notaio, un avvocato o un commercialista. Deve fare almeno tre tentativi di vendita entro un anno.

Entro questa udienza si chiudono due strade: la conversione del pignoramento e la vendita diretta (che va chiesta almeno 10 giorni prima).

6. Le aste

Viene pubblicato l'avviso con il prezzo base, e c'è un periodo di 90-120 giorni per presentare le offerte. Si può offrire fino a un quarto sotto il prezzo base.

Se nessuno offre, il prezzo base si abbassa fino a un quarto, e fino alla metà dopo il quarto tentativo deserto. A Roma, nei nostri dati, il ribasso è quasi sempre del 20%. Il nuovo periodo per le offerte dura da 60 a 90 giorni.

7. L'aggiudicazione e il pagamento

Chi vince l'asta paga il prezzo entro 120 giorni, o a rate fino a 12 mesi se il giudice lo permette. Dopo l'aggiudicazione la vendita resta valida anche se trovi un accordo con i creditori.

8. Il decreto di trasferimento e la casa da lasciare

Con il decreto di trasferimento la casa passa a chi l'ha comprata. Se ci abiti con la tua famiglia, è anche il momento in cui il giudice ordina di lasciarla. Il custode fa eseguire l'ordine. Per portare via le tue cose hai almeno 30 giorni.

Il giudice può ordinarti di lasciare la casa prima se ostacoli le visite, non la tieni bene o non rispetti gli altri obblighi.

9. La divisione del ricavato

Il ricavato paga prima le spese della procedura, poi i creditori. Se non basta, il debito che resta è ancora tuo: lo spieghiamo in Il debito dopo l'asta.

Un calendario tipo a Roma

I tempi cambiano da caso a caso: dipendono dal tribunale, dal numero di creditori e dalla casa. Per sapere quanto tempo hai tu servono le carte della tua procedura.

Cosa puoi fare, e fino a quando

Ogni mese che passa, interessi e spese aumentano il debito. Più ti muovi presto, più strade restano aperte. Le trovi spiegate in Vendere una casa pignorata e La vendita diretta.

Domande frequenti

Quanto dura un pignoramento a Roma?

Tra il pignoramento e la perizia passano in mediana 17 mesi (nostri dati su circa 500 procedure dei tribunali del Lazio). Poi servono qualche mese per la prima asta e circa 3 mesi per ogni nuovo tentativo, se l'asta va deserta. Nel complesso, di solito, ben più di un anno e mezzo.

Posso restare in casa durante il pignoramento?

Sì, se ci abiti con la tua famiglia: puoi restarci fino al decreto di trasferimento a chi compra all'asta. Devi tenerla bene e permettere le visite che il giudice dispone. Se non lo fai, il giudice può ordinare di lasciarla prima.

Fino a quando posso ancora fare qualcosa?

La conversione del pignoramento e la vendita diretta vanno chieste entro la prima udienza davanti al giudice. Un accordo con i creditori per vendere è possibile fino all'aggiudicazione all'asta. Dopo l'aggiudicazione è tardi.

Quante aste ci sono prima che la casa venga venduta?

Dipende dalla casa. A ogni asta deserta il prezzo scende: a Roma, nei nostri dati 2026, di solito del 20%. Il giudice deve fare almeno tre tentativi di vendita entro un anno dall'ordinanza.

Fonti. Codice di procedura civile: art. 481 (precetto), art. 567 (documenti), art. 560 (casa e custode), art. 569 (udienza), art. 591 (ribassi). Tribunale di Roma: compiti dell'esperto stimatore.

Informazioni generali aggiornate a novembre 2026, non consulenza legale. Per il tuo caso, rivolgiti a un avvocato.