Pignoramento per debiti di condominio o tasse

Non solo la banca

La casa può essere pignorata anche per debiti che non c'entrano con il mutuo. I casi più comuni sono due: le spese di condominio non pagate e le cartelle affidate all'Agenzia delle Entrate-Riscossione (qui la chiamiamo “Riscossione”).

Le regole sono molto diverse. Il condominio ha pochi limiti. La Riscossione ne ha parecchi, soprattutto sulla casa in cui vivi.

Debiti di condominio: come si arriva al pignoramento

1. Il sollecito. L'amministratore ti chiede di pagare le quote arretrate.
2. Il decreto ingiuntivo. Se non paghi, l'amministratore chiede al giudice un decreto ingiuntivo. Non serve il voto dell'assemblea. Il decreto è subito esecutivo, anche se lo contesti (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile).
3. Il pignoramento. Con il decreto, il condominio può pignorare il conto, lo stipendio o la casa.

L'amministratore non può aspettare a lungo. Deve agire entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il debito è nato, a meno che l'assemblea non lo esoneri (art. 1129 del codice civile). Per questo il recupero arriva presto.

Dopo 6 mesi di ritardo l'amministratore può anche sospenderti i servizi comuni che si possono usare separatamente.

Anche per un debito piccolo?

Sì: la legge non fissa un minimo. Puoi chiedere al giudice di ridurre il pignoramento se i beni pignorati valgono molto più del debito (art. 496 del codice di procedura civile). Con un solo appartamento, però, ridurre è difficile, perché la casa non si divide.

Il punto vero è un altro. Di solito la casa vale molto più del debito condominiale. Lasciare correre fino all'asta significa perdere valore per un debito che si poteva chiudere con un accordo.

Se vendi casa con debiti di condominio

Chi compra risponde insieme a te delle quote dell'anno in corso e di quello precedente. Tu resti obbligato finché l'amministratore non riceve copia dell'atto di vendita.

Per questo nessun acquirente serio compra senza che i debiti siano chiari. In pratica si pagano al rogito, con una parte del prezzo. Prima di firmare, chiedi all'amministratore un conteggio scritto.

Cartelle: i limiti per la casa

Qui la legge protegge di più chi ha una sola casa (art. 76 del DPR 602/1973).

La tua unica casa non si può pignorare se valgono tutte queste condizioni:

• è l'unico immobile di tua proprietà (anche un box o un terreno in più possono cambiare le cose: va verificato);
• è a uso abitativo e ci hai la residenza anagrafica;
• non è di lusso né di categoria A/8 o A/9 (ville e castelli).

Gli altri immobili si possono pignorare solo se:

• il debito totale con la Riscossione supera 120.000 €;
• c'è un'ipoteca della Riscossione iscritta da almeno 6 mesi, senza che tu abbia pagato;
• il valore dell'immobile, tolte le ipoteche iscritte prima, arriva almeno a 120.000 €.

L'ipoteca, invece, può arrivare anche sulla prima casa

Per debiti da 20.000 € in su la Riscossione può iscrivere un'ipoteca, anche sull'unica casa (art. 77). Prima deve mandarti un preavviso, con 30 giorni per pagare.

L'ipoteca non ti toglie la casa, ma la blocca. Per venderla bisogna pagare il debito e far cancellare l'ipoteca. Di solito si fa al rogito, con una parte del prezzo.

La protezione vale solo per la Riscossione

Banche e condominio non hanno questi limiti. E se la casa è già pignorata dalla banca, la Riscossione può intervenire nella procedura e partecipare al ricavato, anche sulla prima casa.

Dal 1° gennaio 2027 il DPR 602/1973 viene sostituito dal nuovo Testo unico della riscossione (d.lgs. 33/2025), che riprende queste regole.

Pagare le cartelle a rate

Puoi chiedere di pagare a rate, anche online sul sito della Riscossione. Per le domande presentate nel 2025 e nel 2026:

• fino a 84 rate mensili, se il debito arriva a 120.000 € e dichiari di essere in difficoltà (senza documenti);
• fino a 120 rate, se la difficoltà è documentata o se il debito supera 120.000 €;
• la rata minima è di 50 €.

Dal 2027 il limite senza documenti sale a 96 rate.

Cosa cambia quando presenti la domanda:

• la Riscossione non può iscrivere nuove ipoteche né avviare nuovi pignoramenti;
• le ipoteche già iscritte restano;
• un pignoramento già avviato si chiude quando paghi la prima rata, se all'asta la casa non è già stata aggiudicata.

Se salti 8 rate, anche non consecutive, perdi la rateizzazione. E quei debiti non si possono più rateizzare.

La rottamazione per i debiti di Roma Capitale

Fino al 15 dicembre 2026 è aperta una definizione agevolata per i debiti di alcuni enti locali, affidati alla Riscossione dal 2000 al 2023. Per Roma ci sono Roma Capitale (compresa la TARI di AMA) e la Città metropolitana.

• Si pagano il debito e le spese, senza sanzioni e senza interessi. Per le multe stradali si risparmiano solo interessi e maggiorazioni.
• Si paga in un'unica soluzione entro il 31 marzo 2027, oppure fino a 54 rate ogni due mesi.
• La domanda si fa solo online, sul sito della Riscossione.

Dopo la domanda non possono partire nuovi pignoramenti, e quelli in corso si fermano se non c'è già stata un'aggiudicazione.

Le strade per uscirne

• Accordarsi con il condominio. Un piano di rientro scritto, firmato dall'amministratore. Chiedi per iscritto che sospenda le azioni finché paghi.
• Rateizzare le cartelle, o aderire alla rottamazione se i tuoi debiti rientrano.
• Convertire il pignoramento. Se la casa è già pignorata e hai una parte dei soldi, puoi chiedere al giudice di sostituire la casa con una somma pari ai debiti e alle spese, anche a rate (art. 495 del codice di procedura civile).
• Vendere. Se la casa vale più di tutti i debiti, al rogito si pagano condominio, cartelle e ipoteche. La differenza resta a te. Si può fare anche con la casa già pignorata, con l'accordo dei creditori: lo spieghiamo in Vendere una casa pignorata.
• Chiedere aiuto per il sovraindebitamento. Se i debiti sono troppi per le tue entrate, un Organismo di composizione della crisi (OCC) ti aiuta a proporre un piano al giudice. Attenzione: durante una di queste procedure non puoi rateizzare le cartelle. Ne parliamo in Il debito dopo l'asta.

Un esempio con i numeri

Una casa a Roma vale 220.000 € e non ha mutuo. I debiti sono 9.000 € di condominio e 26.000 € di cartelle. La Riscossione ha iscritto un'ipoteca. Il condominio ha un decreto ingiuntivo e minaccia il pignoramento.

Se vendi prima. Al rogito si pagano i 35.000 € di debiti, più le spese per cancellare l'ipoteca. Ti restano circa 185.000 €, meno i costi della vendita.

Se si arriva all'asta. Il prezzo base parte dalla stima del perito. A Roma, quando un'asta va deserta, il prezzo base scende di solito del 20% (nostri dati sulle aste del Tribunale di Roma, 2026). Dopo due aste deserte, una casa stimata 220.000 € riparte da 140.800 €. In più si può offrire fino a un quarto sotto il prezzo base. Intanto crescono spese e interessi, e quello che resta a te si riduce.

Domande frequenti

Il condominio può pignorare la casa per poche migliaia di euro?

Sì. La legge non fissa un importo minimo: con un decreto ingiuntivo il condominio può pignorare anche la casa. Di solito però la casa vale molto più del debito, e un accordo o una vendita costano molto meno di un'asta.

L'Agenzia delle Entrate-Riscossione può pignorare la prima casa?

No, se è l'unico immobile di tua proprietà, ci abiti con la residenza e non è di lusso. Può però iscrivere un'ipoteca, per debiti da 20.000 € in su, e intervenire se la casa è già pignorata da altri.

Si può vendere una casa con debiti di condominio o un'ipoteca per cartelle?

Sì. Al rogito una parte del prezzo paga i debiti e l'ipoteca viene cancellata. Chi compra risponde con te delle quote condominiali dell'anno in corso e di quello prima, quindi vorrà vederle saldate.

In quante rate si possono pagare le cartelle?

Per le domande del 2025 e del 2026: fino a 84 rate mensili se il debito arriva a 120.000 € e dichiari una difficoltà; fino a 120 rate se la difficoltà è documentata o il debito è più alto. Con 8 rate non pagate si perde il piano.

Fonti. Art. 76 del DPR 602/1973 (limiti sulla casa). Agenzia delle Entrate-Riscossione: procedure esecutive, ipoteca, guida alla rateizzazione, domande sulla rottamazione degli enti locali. Codice civile: art. 1129 (amministratore).

Informazioni generali aggiornate a novembre 2026, non consulenza legale. Per il tuo caso, rivolgiti a un avvocato o a un commercialista.