Vendere una casa ereditata: tasse, plusvalenza e la regola dei 5 anni

“Se vendo subito la casa di mamma pago un sacco di tasse?” È una delle prime domande di chi eredita. La risposta breve è no: la vendita in sé, per una casa ereditata, di solito non costa tasse. Le imposte si pagano prima, con la successione. C'è però un'eccezione che molti scoprono tardi, e riguarda l'agevolazione prima casa.

La plusvalenza: per la casa ereditata non si paga

La plusvalenza è la differenza tra il prezzo a cui vendi e quello a cui la casa era stata comprata. Se compri una casa e la rivendi entro 5 anni, quella differenza è tassata (con l'imposta sostitutiva del 26% chiesta al notaio, o nella dichiarazione dei redditi), salvo che sia stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo.

Per gli immobili ricevuti per successione la legge fa un'eccezione esplicita: la plusvalenza non è tassata, in qualunque momento tu venda. Non conta da quanto tempo il defunto possedeva la casa, né quanto tempo è passato dall'eredità. Se non c'è plusvalenza tassabile, non c'è nemmeno nulla da indicare nella dichiarazione dei redditi per la vendita.

Se la casa ti è arrivata in donazione, il conto cambia

La donazione non è una successione, anche quando arriva dai genitori. Per la casa ricevuta in donazione i 5 anni si contano dal giorno in cui chi ha donato l'aveva comprata, e come costo di partenza si usa il suo. In pratica:

• se i genitori l'avevano comprata più di 5 anni prima della tua vendita, la plusvalenza non è tassata;
• se l'avevano comprata da poco, la differenza tra il loro prezzo e il tuo può essere tassata.

La donazione pone anche un altro problema, che non è fiscale: la banca di chi compra può frenare il mutuo. Lo spieghiamo in Vendere una casa ricevuta in donazione.

L'unico “5 anni” che riguarda l'erede: l'agevolazione prima casa

Nella successione si pagano anche le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore catastale della casa. Se almeno uno degli eredi ha i requisiti “prima casa” e lo dichiara, le due imposte diventano fisse: 200 € ciascuna.

La legge (art. 69 della legge 342/2000) lega quell'agevolazione alle regole della prima casa, e secondo l'interpretazione più seguita ne valgono anche i limiti. Se l'erede che l'ha chiesta vende o dona la casa entro 5 anni (contati, per lo più, dalla presentazione della dichiarazione di successione), perde il beneficio, a meno che entro 1 anno dalla vendita non compri un'altra casa da usare come abitazione principale. È un punto su cui gli uffici non sempre la pensano allo stesso modo: fallo confermare dal notaio.

Chi perde l'agevolazione paga la differenza tra le imposte ordinarie e quelle fisse, più una sanzione e gli interessi. Un esempio con numeri tondi:

• valore catastale della casa: 200.000 €;
• imposte ipotecaria e catastale ordinarie (3%): 6.000 €;
• pagate con l'agevolazione: 400 €;
• differenza da versare: 5.600 €, più sanzione e interessi.

Due cose da sapere:

• riguarda solo l'erede che ha chiesto l'agevolazione: gli altri eredi, che hanno pagato le imposte ordinarie, non rischiano nulla;
• per sapere se è stata chiesta, guarda la dichiarazione di successione: l'agevolazione e il nome dell'erede che la usa sono indicati lì.

Se la vendita entro i 5 anni è comunque la scelta giusta (la casa costa, va sistemata, gli eredi non sono d'accordo su chi la tiene), conviene fare il conto prima di firmare il compromesso, con il notaio, e decidere se ricomprare entro l'anno o mettere in conto la differenza.

Cosa si paga, allora, con una casa ereditata

Le imposte vere stanno nella successione, non nella vendita. L'imposta di successione dipende da chi eredita:

• coniuge e figli: 4% sulla parte che supera 1 milione di € per ciascuno;
• fratelli e sorelle: 6% sulla parte che supera 100.000 € per ciascuno;
• altri parenti fino al 4° grado e affini fino al 3°: 6%, senza franchigia;
• tutti gli altri: 8%, senza franchigia.

Fonte: Testo unico sulle successioni (D.Lgs. 346/1990), art. 7. A queste si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale viste sopra. Per la maggior parte delle famiglie che ereditano una casa dai genitori, l'imposta di successione vera e propria è zero: si pagano solo ipotecaria e catastale.

Al momento della vendita, invece, chi vende di solito paga:

• l'IMU per la propria quota fino al giorno dell'atto;
• l'attestato di prestazione energetica (APE), obbligatorio per vendere;
• le eventuali pratiche per sistemare difformità tra casa e documenti;
• la cancellazione di un'ipoteca rimasta, se c'è un mutuo del defunto;
• la trascrizione dell'accettazione dell'eredità, che il notaio di chi compra richiede quasi sempre;
• la provvigione dell'agenzia, se vendi tramite agenzia.

L'imposta di registro dell'atto la paga chi compra, non chi vende.

Domande frequenti

Ho ereditato la casa un anno fa: se la vendo pago la plusvalenza?

No. Per le case ricevute per successione la plusvalenza non è tassata, qualunque sia il momento della vendita. Il solo controllo da fare riguarda l'agevolazione prima casa, se è stata usata nella successione.

Devo indicare la vendita nella dichiarazione dei redditi?

Per la plusvalenza no: se non è tassabile non c'è un reddito da dichiarare. Verifica comunque con il tuo commercialista se nello stesso anno hai incassato affitti da quella casa o hai altre voci legate all'immobile.

La casa era stata donata a mio padre, e io l'ho ereditata da lui: cambia qualcosa?

Sul piano fiscale no: tu l'hai ricevuta per successione, e la plusvalenza non è tassata. La donazione che sta più indietro nella storia della casa può però pesare sul mutuo di chi compra: vedi la guida sulla donazione.

Abbiamo usato l'agevolazione prima casa nella successione. Possiamo vendere prima dei 5 anni?

Sì, si può vendere. L'erede che ha usato l'agevolazione la perde e paga la differenza, a meno che entro 1 anno non compri un'altra abitazione principale. Fai il conto con il notaio prima del compromesso.

Siamo più eredi: le tasse si dividono?

L'imposta di successione si calcola per ciascun erede, sulla sua quota. Nella vendita ognuno paga le spese per la sua parte. Se tra eredi non c'è accordo sulla vendita, le strade sono nella guida sulla vendita con più eredi.

Da dove iniziare

Prendi la dichiarazione di successione e guarda due cose: la data e se è stata chiesta l'agevolazione prima casa, e da chi. Poi fai i controlli sui documenti descritti in Vendere una casa ereditata a Roma: i controlli da fare prima.

Se preferisci non cercare un acquirente con il mutuo e non passare da un'agenzia, la casa ereditata la compriamo noi.

Guida a scopo divulgativo, aggiornata a novembre 2026. Le regole fiscali cambiano spesso: per il tuo caso verifica sempre con un notaio o un commercialista.